Plan zagospodarowania - rejon między ulicami Zakroczymską, Ogrodową, Tchorka i Nasielską
Wykładamy do publicznego wglądu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Serock – dla rejonu zawartego między ul. Zakroczymską na południu, a ul. Pogodną na północy.
Przedstawiamy projekt zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Serock – obszar A etap A. Projekt dokumentu stanowi odpowiedź na wyzwania związane z zagospodarowaniem wód opadowych i roztopowych w rejonie ul. Tchorka, który mimo przeznaczenia na cele zabudowy, dziś przejawia wątpliwe możliwości inwestycyjne. Kolejnym ważnym zagadnieniem, jakie ujęto w planie, jest zabezpieczenie terenów na potrzeby zorganizowania publicznie dostępnych terenów zielonych – parków, terenów rekreacyjno-sportowych i oświatowych, na które zapotrzebowanie rośnie wraz ze wzrastającą liczbą mieszkańców. Ostatnią ważną zmianą w planie jest wyznaczenie zorganizowanych obszarów zabudowy wielorodzinnej. Próba wyznaczenia w mieście dedykowanego obszaru, na którym możliwy będzie rozwój tej formy zabudowy, to z kolei odpowiedź na rosnące zainteresowanie mieszkaniami w Serocku, ale też spadek dostępności nieruchomości mieszkalnych na terenie miasta i gminy, w związku z dynamicznym wzrostem ich cen. Rozwój zabudowy wielorodzinnej w sposób planowy na dedykowanym obszarze będzie przeciwdziałał natomiast próbom jej lokalizacji w formie wyspowej, w terenach o dominującym udziale domów jednorodzinnych.
Choć obszar planu obejmuje obszar zamknięty między ul. Pułtuską na wschodzie, a obwodnicą miasta na zachodzie, to główne zmiany koncentrują się w jego południowej części, między ulicami Zakroczymską, Ogrodową, Tchorka i Nasielską.
Po co zmieniamy plan zagospodarowania?
Główną przesłanką do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego była konieczność rozwiązania problemu zalegania wód gruntowych i opadowych na terenie między ul. Ogrodową, Zakroczymską a Nasielską w Serocku. Na przestrzeni lat obserwujemy jak przez większą część roku stagnująca woda doprowadza do występowania niekorzystnych warunków gruntowo-wodnych na tym terenie, co utrudnia lub uniemożliwia ich wykorzystanie zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem – na zabudowę budynkami jednorodzinnymi lub usługowymi. Pojedyncze inwestycje mieszkaniowe, które dotychczas wykonano, mierzą się z problemem dojazdu stale podmokłą drogą. Inni właściciele, pragnąc polepszyć możliwości inwestycyjne własnego gruntu starają się stosować rozwiązania indywidualne, jak np. podnoszenie powierzchni terenu działki. Działania te nie dość, że nieskuteczne, powodują dalsze zaburzenie lokalnych stosunków wodnych, z reguły ze szkodą dla sąsiadów, co często jest przyczyną prowadzenia postępowań administracyjnych zobowiązujących właścicieli do podejmowania kosztownych dodatkowych działań, przeciwdziałających kierowaniu wody na działki sąsiednie.
Z każdym rokiem obserwujemy postępujące zjawisko rozlewania się zabudowy na terenie naszego miasta i gminy, które z roku na rok generuje coraz wyższe koszty społeczne i gospodarcze. Przyczyną tego stanu jest rozwój zabudowy w sposób niezorganizowany, często na obszarach pozbawionych podstawowej infrastruktury technicznej. Proces ten postępuje w oparciu o zarysowaną ponad dekadę temu politykę przestrzenną gminy zawartą w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy i nie może zostać zatrzymany, możliwe są natomiast jego korekty. Aby przeciwdziałać temu niekorzystnemu zjawisku współczesne trendy w planowaniu przestrzennym, zalecają wdrażanie koncepcji miasta zwartego (compact city), polegającą m.in. na intensywnej i zbliżonej strukturze przestrzennej miasta, jego wielofunkcyjności a także dostępności (OECD, 2016). Rozwiązania proponowane w projekcie planu są więc próbą wytworzenia alternatywnego sposobu na rozwój miasta, względem spontanicznie rozlewającej się zabudowy jednorodzinnej. W tym celu zaplanowaliśmy wyznaczenie nowego, zwartego kompleksu zabudowy wielorodzinnej, nie zapominając o mieszkańcach obszarów już zabudowanych, którym nowe propozycje mogą znacząco poprawić warunki codziennego funkcjonowania. Zwiększająca się ilość mieszkańców w naszym mieście wymusza także planowanie z wyprzedzeniem rezerwy terenów pod nowe placówki oświatowe, opieki zdrowotnej, a także nowe tereny publiczne, takie jak parki i zieleńce miejskie.
W tym stanie rzeczy konieczne było kompleksowe rozpoznanie warunków gruntowo-wodnych w tym rejonie miasta i wykonanie koncepcji zagospodarowania tego obszaru w zakresie przejęcia i docelowego zagospodarowania wód opadowych. W tym celu na obszarze wykonano m.in. odwierty geologiczne i szczegółowe pomiary wysokościowe terenu, które stały się podstawą do dalszych prac koncepcyjnych i wypracowania końcowych wniosków. W oparciu o wykonane badania powstała „Koncepcja zagospodarowania wydzielonego obszaru miejscowości Serock w zakresie odbioru wód opadowych oraz sposobu przygotowania terenu pod zainwestowanie”, autorstwa firmy OLMAR z siedzibą w Konstancinie Jeziornie.
Co się zmienia?
Nowe tereny publiczne
W projekcie planu zostały wyznaczone dwa nowe tereny zieleni publicznej (ZP1 i ZP2), które będą pełniły funkcje parków miejskich. Parki będą jednocześnie ostoją, w której znajdzie się miejsce dla zbiorników (stawów) gromadzących wody opadowe z całego obszaru, urozmaicając jednocześnie wnętrze parku. Niezbędne było wyznaczenie też terenów oznaczonych na rysunku jako TR, czyli rowów odprowadzających wodę opadową. System będzie docelowo uzupełniony siecią kanalizacji deszczowej, która powstanie w przyszłości wraz z realizacją zabudowy mieszkaniowej. Całość zapewni odprowadzenie wody opadowej i roztopowej z całego obszaru dotkniętego problemem jej nadmiernego gromadzenia i dostarczy ją do dedykowanych zbiorników odparowujących, które umożliwią jej końcowe zagospodarowanie.
W sąsiedztwie parków wyznaczono teren usług edukacyjnych. Zapewni on niezbędną rezerwę gruntu pod przyszłą budowę szkoły, przedszkola lub żłobka. Wprowadzenie takiej rezerwy w planie miejscowym zabezpiecza przyszłe potrzeby wspólnoty samorządowej, których wystąpienie należy przewidywać wraz ze wzrastającą liczbą mieszkańców miasta i gminy.
Właściciele gruntów, których nieruchomości zmienią przeznaczenie i zostaną pozbawione możliwości zabudowy (np. nieruchomości, na których planuje się utworzenie parków) mogą spodziewać się odkupienia tych nieruchomości przez gminę. Z drugiej strony, wraz z realizacją terenów zieleni publicznej, a także systemu odwodnienia nieruchomości, przewiduje się, że pozostałe nieruchomości w obszarze planu znacznie zyskają na wartości, ze względu na usunięcie podstawowej przeszkody w ich zabudowie, jaką są gromadzące się wody opadowe.
Przygotowana koncepcja jest odpowiedzią na zyskujące na popularności trendy w zakresie właściwego gospodarowania wodą na terenach miejskich i zurbanizowanych, a także wzrostu dostępności terenów zielonych. Całość wpisuje się w potrzeby rozwoju tzw „błękitnej i zielonej infrastruktury”. To z kolei jest elementem szerszej strategii budowania odporności terenów zurbanizowanych, jako odpowiedź na coraz częściej obserwowane ekstremalne zjawiska pogodowe, będące konsekwencją zmian klimatycznych. Planujemy pokrycie znacznej części kosztów związanych z wdrażaniem w życie proponowanych rozwiązań, przy wsparciu finansowania zewnętrznego.
Jednolity kompleks zabudowy wielorodzinnej
W południowej części terenu objętego zmianą planu wyznaczono zwarty kompleks zabudowy wielorodzinnej (MW7-MW14) oraz zabudowy wielorodzinnej z usługami (MW/U2-MW/U4) o wysokości do 15 m, przewidujący zabudowę od 3 do 4 kondygnacji nadziemnych. Wyznaczono także nowy układ komunikacyjny dla tego terenu (KDD22, KDD27, KDW6 i 7), będący uzupełnieniem dla głównej drogi terenu – ul. Tchorka. Wprowadzono limity maksymalnych powierzchni obiektów usług handlu dla terenów na poziomie 400m2 oraz 1900 m2 dla terenu MW/U4 – przylegającego bezpośrednio do ul. Zakroczymskiej. Skoncentrowanie zabudowy wielorodzinnej w jednym zwartym obszarze stwarza warunki do jej rozwoju bez szkody dla terenów, gdzie dynamicznie rozwija się zabudowa jednorodzinna jednorodzinnych, przy zabezpieczeniu jednocześnie potrzeb, jakie pojawią się wraz ze wzrastającą społecznością Serocka.
Przy granicy terenów zabudowy wielorodzinnej z zabudową jednorodzinną, wprowadzono dodatkowe strefy oddzielenia, polegające na znacznym odsunięciu ścian budynków wielorodzinnych, a także wprowadzając obowiązek realizacji przez inwestorów budynków wielorodzinnych, ciągów zieleni izolacyjnej, mających na celu zminimalizowanie oddziaływania tej zabudowy względem sąsiedztwa.
Obecnie rozpoczynamy wyłożenie projektu planu do publicznego wglądu. Jest to dokument, który w najbliższym czasie będzie czekał na Państwa uwagi i będzie omawiany w toku planowanej dyskusji publicznej oraz w trakcie indywidualnych rozmów z każdym zainteresowanym. W dokumencie mogą być w dalszym ciągu wprowadzane korekty wynikające ze składanych uwag, całość będzie rozpatrywana indywidualnie, w zależności od specyfiki poruszanych zagadnień.
Zachęcamy do śledzenia informacji o wyłożeniu planu na stronie www.serock.pl, za pośrednictwem profilu Urzędu Miasta i Gminy na platformie Facebook, w drodze ogłoszeń zamieszczanych na miejskich tablicach, w prasie lokalnej. Zachęcamy również do bezpośredniego kontaktu i zadawania pytań mailowo: planowanie@serock.pl, telefonicznie, 22 782 88 26 lub 22 782 88 26 bądź osobiście w siedzibie urzędu.
Czytaj więcej TUTAJ